부동산의 권리분석과 강제집행(경매)실무_(4)

 

16. 배당이의 및 배당순위

(1) 배당표의 구성

1) 매각대금 (보증금 + 잔금)

2) 지연이자 : 대금지급기한 후에 대금을 납부한 경우

3) 항고보증금 : 채무자 및 소유자가 매각허가결정에 대한 항고를 하였다가 기각(취하 포함) 된 경우

4) 전매수인의 매수보증금 : 재매각이 진행된 경우 전 매수인의 보증금

5) (보증금 등의) 이자

6) 집행비용 : 경매신청권자가 예납한 경매예납금 중 경매절차에 실제로 사용된 금액 (실배당금액에서 공제)

 

(2) 배당순위

1) 가압류권자는 순위에 관계없이 같은 순위이므로 안분배당(동순위)하여야 함

2) 근저당권 사이에서는 등기접수날짜가 빠른 쪽이 선순위로 배당됨

3) 근저당권이 가압류보다 등기접수일자가 빠르면 근저당권자가 선순위로 배당

4) 가압류가 근저당보다 등기접수일자가 빠르면 동순위로 배당

 

(3) 배당의 기준일자

1) 근저당권자 : 접수일자 기준

2) 담보가등기권자 : 접수일자 기준

3) 전세권자 : 접수일자 기준

4) 조세채권자 : 법정기일 기준

5) 조세채권자 사이에는 원칙적으로 법정기일에 관계없이 동순위로 배당

 

17. 부동산집행 관련 주요 사례 (1)

- 경매개시결정등기 전에 가압류 등기를 마친 경우에는 배당요구 없이 당연히 배당에 참가할 수 있으나, 경매개시결정등기 후에 가압류등기를 마친 경우에는 배당요구종기까지 배당요구를 하여야 배당에 참가할 수 있다.

 

- 경매개시결정등기 전에 등기를 마친 담보가등기권리자라 하더라도 집행법원이 정한 기간안에 채권신고를 하지 아니하면 매각대금의 배당을 받을 권리를 상실한다.

 

- 경매 절차에서 법인대표자의 자격은 법인등기사항증명서에 의하여 증명하여야 하고, 법인인감증명서로 증명할 수는 없다.

 

- 전세권의 목적물이 아닌 나머지 건물부분에 대하여는 우선변제권은 별론으로 하고 경매신청권은 없으므로 전세권자는 전세권의 목적이 된 부분을 초과하여 건물 전부의 경매를 청구할 수 없다.

 

- 매각허가결정이 확정되지 아니한 경우에는 경매법원은 대금지급기한을 지정할 수 없고, 매각허가결정확정 전에 이루어진 대금지급기한지정은 아무런 효력이 없다.

 

-임차권등기가 첫 경매개시결정등기 전에 등기된 경우, 그 임차인은 별도로 배당요구를 하지 않아도 당연히 배당받을 채권자에 속하는 것으로 보아야 한다.

 

-배당이 실시되기 전이라면 매수인은 집행법원에 대하여 경매에 의한 매매계약을 해제하고 납부한 매각대금의 반환을 청구하는 방법으로 담보책임을 추급할 수 있다.

 

-일괄매각결정을 유지하는 이상 매각대상 부동산 중 일부에 대한 공유자는 특별한 사정이 없는 한 매각대상 부동산 전체에 대하여 공유자의 우선매수권을 행사할 수 없다.

 

18. 부동산집행 관련 주요 사례 (2)

- 최고가매수신고인이 매각결정기일까지 농지취득자격증명을 제출하지 않았다면 이는 민사집행법 제121조 제2호의 매각불허가사유에 해당하고, 행정청이 부당히 위 증명서의 발급을 거부하여 이를 제출하지 못한 경우에도 마찬가지이다.

 

-매각대금을 납부하지 않겠다는 내용의 포기서를 경매법원에 제출하였다고 하여도 그것만으로는 그가 그 대금지급기한까지 매각대금을 지급할 권리의무를 상실하지 않는다. 매각허가결정이 확정됨에 따라 생기는 매수인의 권리의무는 일방적인 의사표시로서 포기할 수 없다.

 

-매각허가결정에 대하여 즉시항고를 제기하는 항고인이 2인 이상인 경우에는, 그들이 경매절차에서의 이해관계의 기초가 되는 권리관계를 공유하는 등의 특별한 사정이 없는 한, 항고인별로 각각 매각대금의 10분의 1에 해당하는 금전 또는 유가증권을 공탁하여야 한다.

 

-재매각명령이 내려진 이후 경매신청채권자가 경매신청을 취하하는 경우, 원래의 대금지급기한까지 그 의무를 이행하지 아니하여 재매각절차를 야기한 전 매수인은 경매신청 취하에 대한 동의권자에 해당하지 아니한다.

 

-지급명령이 확정되어 지급명령정본을 가지기 전에 지급명령신청 접수증명원만을 제출하여 미리 배당요구를 하였다면 그 배당요구는 부적법하고, 다만 그 후에 지급명령정본을 제출하면 하자가 치유된다. 그런데 이 경우에도 다른 특별한 사정이 없는 한 배당요구의 종기까지는 지급명령정본이 제출되어야 한다.

 

19. 부동산집행 관련 주요 사례 (3)

- 배당절차에서 작성된 배당표에 대하여 채무자가 이의를 하는 경우, 집행력 있는 집행권원의 정본을 가지지 아니한 채권자에 대하여 이의한 채무자는 배당이의의 소를 제기하여야 하고, 집행력 있는 집행권원의 정본을 가진 채권자에 대하여 이의한 채무자는 청구이의의 소를 제기하여야 한다.

 

-경매절차개시 전에 경매목적부동산을 가압류한 자가 배당표확정 전까지 가압류의 청구채권이 우선변제권 있는 임금채권임을 소명하였으나 배당에서 제외된 채 배당표가 확정된 경우, 임금채권자는 배당을 받은 후순위 채권자를 상대로 부당이득반환청구권을 갖는다.

 

-배당이의의 소송에서 첫 변론준비기일에 출석한 원고라고 하더라도 첫 변론기일에 불출석하면 민사집행법 제158조에 따라서 소를 취하한 것으로 간주된다.

 

-피담보채권을 저당권과 함께 양수한 자는 저당권이전의 부기등기를 마치고 저당권실행의 요건을 갖추고 있는 한, 채권양도의 대항요건을 갖추고 있지 아니하더라도 경매신청을 할 수 있다.

 

-적법한 임대권한이 없는 사람(매각대금을 납부하지 않은 최고가매수신고인)과 임대차계약을 체결한 경우, 주택을 인도받아 전입신고 및 확정일자를 갖추었다는 것만으로 주택임대차보호법 제3조의2 제2항에서 정한 우선변제권을 취득하였다고 볼 수 없다.

 

-외국인등록이나 체류지변경신고 또는 국내거소신고나 거소이전신고에 대하여는, 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 주택임대차의 대항력 취득요건으로 규정하고 있는 주민등록과 동일한 법적 효과가 인정된다.

 

20. 부동산집행 관련 주요 사례 (4)

-가등기가 경료된 후 비로소 상가건물임대차보호법 소정의 대항력을 취득한 임차인으로서는 그 가등기에 기하여 본등기를 경료한 자에 대하여 임대차의 효력으로써 대항할 수 없다.

 

-경매신청서에는 청구금액으로서 원리금의 기재가 있는데, 경매개시결정에는 원금만이 기재되어 있다고 하여도 채권자가 매각대금에서 변제받을 수 있는 금액은 원금에 한정되지 않고 원리금 모두를 변제받을 수 있다.

 

-채권자는 주무관청의 처분허가서 없이도 경매를 신청할 수 있고, 채권자가 경매신청 시에 주무관청의 처분허가서를 제출하지 아니하였더라도 이를 각하할 것이 아니라, 경매개시결정을 하여야 한다.

 

-대항요건 및 확정일자를 갖춘 임차인과 소액임차인은 임차주택과 그 대지가 함께 경매될 경우뿐만 아니라 임차주책과 별도로 그 대지만이 경매될 경우에도 그 대지의 환가대금에 대하여 우선변제권을 행사할 수 있고, 임대차 성립 당시 임대인의 소유였던 대지가 타인에게 양도되어 임차주택과 대지의 소유자가 서로 달라지게 된 경우에도 마찬가지이다.

 

-임대주택의 양도로 임대인의 지위가 일체로 양수인에게 이전된다면 채권가압류의 제3채무자의 지위도 임대인의 지위와 함께 이전된다고 볼수밖에 없다.

 

-최고가매수신고인이 착오로 자신이 본래 기재하려고 한 입찰가격보다 높은 가격을 기재하였다는 사유는 민사집행법 제121조 각 호 제124조 제 1항의 어디에도 해당한다고 볼 수 없으므로 그러한 사유로는 매각을 불허할 수 없다.