부동산의 권리분석과 강제집행(경매) 실무_(2)

 

 

6. 부동산등기에 관한 말소대상분석

 

(1) 매수인의 소유권취득 시기

1) 매매: 소유권이전등기를 완료한 때 (잔금지급시가 아님)

2) 증여 : 소유권이전등기를 완료한 때 (증여계약시가 아님)

3) 상속 : 피상속인이 사망한 때 (상속재산을 처분 / 담보제공하려는 경우 상속등기 한 후)

4) 경매 : 매각대금 (잔금)을 모두 완납한 때

 

(2) (근)저당권설정등기

1) (근) 저당권설정등기는 등기부상 순위에 관계 없이 말소대상이 됨

- (근) 저당권자는 자기 순위에 따라 배당을 받을 수 있기 떄문

2) 실제로 (근) 저당권자가 배당을 얼마 받았는지의 여부와 관계없이 매각으로 인하여 말소됨

 

(3) 전세권설정등기

1) 전세권등기보다 선순위로 말소되는 근저당권, 가압류등기, 압류등기 등이 있는 경우에는 매각으로 인하여 말소됨

2) 최선순위의 전세권설정등기

- 전세권자가 배당요구종기까지 배당요구를 한 경우 말소됨 ( 이 경우에 전세권자는 배당에 참가함)

- 배당요구를 하지 않은 경우 전세권설정등기는 말소되지 않으므로 매수인이 인수하여야 햠

 

(4) 가등기

1) 가등기보다 선순위로 말소되는 근저당, 가압류, 압류등기가 있는 경우 담보가등기인지의 여부에 관계없이 가등기는 매각으로 인하여 말소됨

2) 가등기 또는 순위보전등기가 최선순위인 경우

- 가등기 : 채권신고를 하여 담보가등기로 인정되면 매각으로 말소

- 순위보전가등기 : 매각으로 소멸되지 아니하므로 매수인이 인수하여야 함

3) 담보가등기권리자는 직접 부동산에 대한 경매를 청구할 수도 있음

 

7. 현황조사와 감정평가

 

(1) 현황조사

1) 부동산경매절차에서 입찰대상 부동산의 현황을 가능한 정확하게 파악하기 위함

2) 매수를 희망하는 사람이 입찰대상 물건에 필요한 정보를 쉽게 얻을 수 있도록 함

3) 집행관의 조사 시 건물의 출입, 질문 또는 문서의 제시를 요구 가능하며, 건물에 출입하기 위하여 잠긴 문을

여는 등 (자물쇠를 부수는 행위도 가능)

적절한 처분을 할 수도 있음 (규칙 제 46조 제1항 제3호)

4) 저항을 받는 경우 경찰 또는 국군의 원조를 요청 가능

5) 야간 또는 휴일에도 현황조사를 실시할 수 있음

6) 집행관의 주요 조사사항은 점유관계 및 입대차 관계

7) 집행관은 조사 후 현황조사보고서를 작성하여 법원에 제출하여야 함

8) 조사대상이 주택인 경우 주민등록등본 첨부, 상가건물인 경우 등록사항현황서 등본과 건물도면등본 첨부

9) 집행법원은 현황조사보고서사본, 매각물건명세서, 감정평가서의 사본을 매각기일 1주일 전까지 법원에 비치

(전자공시 가능)

 

(2) 감정평가

1) 집행법원은 감정인에게 경매대상 부동산을 평가하여 최저매각가격을 정함

2) 최저매각가격이란 매각기일에서 반드시 그 가격 이상으로 매각하여야 하는 기준가격

3) 최저매각가격은 이해관계인 전원의 합의에 의하여서도 바꿀 수 없음

4) 감정인이 부동산을 평가할 때 최소한 대상 부동산의 현황을 육안으로 확인하여야 함

5) 감정인은 채무자 또는 건물을 점유하는 제3자에게 질문하거나 문서를 제시하도록 요구 가능

6) 감정평가에서는 정확한 축척과 방위가 작성된 도면이 있어야 함 (누구라도 도면만 가지고 현장을 찾아 갈 수

있도록 )

7) 집행법원은 감정평가서의 사본은 비치하여 누구든지 볼 수 있도록 하여야 함 (매각기일마다 1주 전까지)

 

8. 입찰절차 및 입찰표 작성

 

(1) 매각방법

1) 현재의 법원실무는 부동산, 자동차, 건설기계(중기), 선박경매에 관하여 기일입찰의 방법을 택하고 있음

2) 유체동산경매는 모두 호가경매의 방식을 취하고 있음 (실무상 유체동산경매는 호가경매와 일괄매각의 방법으로 진행)

3) 기일입찰이란 매각기일에 입찰 및 개찰을 하여 최고가매수인을 정하는 방법

4) 입찰표 작성 시 하나의 사건에서 두 개 이상의 부동산이 개별적으로 입찰에 부쳐진 경우에는 반드시 물건번호를 기재하여야 하고 입찰가격을 정정한 경우에는 무효임

 

(2) 차순위매수신고

1) 신고요건 : 매수신고금액이 최고가매수신고액에서 보증금을 뺀 금액을 넘는 경우에만 차순위매수신고를 할 수 있음

2) 최고가매수인이 대금을 납부하면 차순위신고인은 보증금 반환을 받을 수 있음

 

(3) 매수신청의 보증

1) 매수 신청 보증금은 최저경매가격의 1/10로 함

2) 매수신청보증의 방법 : 금전(현금), 자기앞수표, 지급보증서(경매증권)

 

(4) 입찰절차

1) 입찰은 집행관이 입찰의 개시를 알리는 종을 울리고, 입찰마감시각과 개찰시각을 고지함으로써 입찰이 시작

2) 입찰표제출을 최고한 후 최소한 1시간이 지나야 입찰을 마감할 수 있음

3) 입찰마감시각 경과 시 집행관은 입찰의 마감을 알리는 종을 울린 후 이를 선언하여 입찰을 마감

4) 개찰은 입찰마감시각으로부터 10분 안에 실시하여야 함

5) 최고가 매수신고인이 2인 이상인 경우에는 그들을 상대로 추가입찰을 실시

6) 또다시 같은 액수의 입찰자가 2인 이상인 경우 추첨 선정

 

9. 배당요구와 매각대금 납부절차

 

(1) 배당요구와 배당요구종기

1) 배당요구 : 다른 채권자가 신청한 부동산경매절차에 참가하여 법원으로부터 배당을 받으려는 행위

2) 배당요구를 하지 않아도 배당에 참가하는 채권자

- 경매개시결정등기 전에 등기된 가압류, 압류, (근) 저당권등기를 마친 채권자

- 경매개시결정등기 전에 임차권등기를 마친 임차인

- 경매개시결정등기 전에 등기된 담보가등기권자

3) 반드시 배당요구를 하여야 배당에 참가하는 채권자

- 경매개시결정등기 후에 등기된 가압류, 압류, (근) 저당등기를 마친 채권자

- 경매개시결정등기 후에 임차권등기를 마친 임차인

- 집행권원을 가진 채권자

- 임차인, 임금채권자 등

 

(2) 매각대금 납부절차

1) 매각대금은 금전(또는 자기앞수표) 으로 지급하여야 함이 원칙이며, 실제로 납부할 잔금은 전체 매각대금

에서 보증금을 뺀 금액임

2) 차액납부는 채권자가 동시에 매수인인 경우에 해당되며, 신청은 매각결정기일까지 집행법원에 하여야 함

3) 매각대금(잔금)을 모두 납부한 때에 소유권을 취득함

 

10. 재매각절차와 인도명령

 

(1) 재매각절차

1) 매수인이 법원이 정한 대금지급기한까지 잔금을 지급하지 아니하면 법원은 재매각을 실시

2) 공동매수자 중 일부가 자기지분에 해당하는 부분만 납부한 경우에도 재매각을 실시

3) 재매각절차 시 종전에 정한 최저매각가격, 그 밖의 매각조건을 적용

4) 매수신청보증은 최저매각가격의 10%로 함이 원칙

5) 재매각이 실시되면 전 매수인이 납부한 보증금은 몰수되어 배당할 금액으로 흡수됨

6) 기한 후 납부 : 대금지급기한까지 잔급을 납부하지 않아 재매각기일이 지정되었더라도 매수인은 재매각기일

'3일' 전까지 잔금과 지연이자 (연 12%)를 납부하면 소유권을 취득할 수 있음

 

(2) 부동산인도명령

1) 대상 : 채무자, 소유자, 점유자 (임차인 등)

2) 단, 대항력 있는 점유자 (임차인 등)에 대하여는 신청할 수 없음

3) 매수인은 인도명령신청을 하지 않고 직접 부동산명도청구의 소를 제기할 수도 있음

4) 매수인은 인도명령에 집행문을 받아 강제집행할 수 있음

5) 인도명령신청에 대한 재판에 관하여는 즉시항고할 수 있음