부동산의 권리분석과 강제집행(경매) 실무_(1)

 

1.주택임대차보호법의 보호대상과 대항요건

 

(1) 주택임대차보호법의 보호대상

1) 주거용 건물에 해당 (실제로 주거로 사용하느냐의 여부)

2) 미등기 건물이나 무허가 건물도 주거용으로 사용하고 있다면 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 있음.

3) 임대차계약, 미등기 전세계약도 보호

4) 주거용 건물인지의 여부를 판단하는 기준시점은 임대차계약 체결 시

 

(2) 대항요건

1) 주택의 인도(=입주, 점유) 와 주민등록(=전입신고) 로 규정

2) 주민등록을 마친 다음 날 (오전 0시부터) 부터

 

(3) 대항력 있는 임차인

1) 등기부상 최선순위의 설정자 (근저당권자, 가압류권자, 압류권자 등) 보다 먼저 대항요건(주택의 인도와 주민

등록)을 갖춘 임차인

2) 대항력 있는 임차인의 판단 : 매건물건명세서 확인

 

 

 

2. 소액임차인

 

(1) 현행법상 소액임차인

1) 서울특별시 : 보증금 1억 5천만원 이하

2) 과밀억제권역 (서울 제외), 세종시, 용인시, 화성시, 김포시 : 보증금 1억 3천만원 이하

3) 광역시, 안산시, 경기도 광주시, 파주시, 이천시, 평택시 : 보증금 7000만원 이하

4) 그밖의 지역 : 보증금 6000만원 이하인 임차인

 

(2) 최우선변제(=최우선배당) 받는 금액

1) 서울특별시 : 5000만원

2) 과밀억제권역 (서울 제외), 세종시, 용인시, 화성시, 김포시 : 4300만원

3) 광역시, 안산시, 경기도 광주시, 파주시, 이천시, 평택시 : 2300원

4) 그밖의 지역 : 2000만원

 

(3) 소액임차인이 제 1순위로 배당받기 위한 3가지 요건

1) 경매개시결정등기 전에 대항요건 (입주 및 주민등록)을 갖추어야 함

2) 배당요구종기까지 배당요구를 하여야 함

3) 대항요건을 배당요구종기까지 유지하여야 함

 

 

 

3. 소액임차인과 우선변제

 

(1) 소액임차인이 확정일자까지 갖추고 있는 경우의 배당방법

1) 소액임차인이 확정일자까지 갖추고 배당요구를 한 경우

- 가장 유리한 소액임차인에 기한 배당을 먼저 함

- 나머지 금액에 대하여 확정일자에 기한 배당을 함

2) 임차인에 대한 배당은 임차인에게 유리한 것부터 적용

 

(2) 확정일자를 갖춘 임차인의 우선변제권

1) 임차인이 대항요건(입주 및 전입) 과 확정일자을 갖춘 경우

- 후순위 채권자보다 우선배당을 받음

2) 확정일자에 기한 배당을 받기 위한 요건

- 주택임대차보호법상의 대항요건 (입주 및 전입)을 갖출 것

- 배당요구종기까지 배당요구를 할 것

 

 

 

4. 임차권등기명령과 임대차기간

 

(1) 주택임차권등기명령제도

1) 임차권등기는 임대차종료 후 보증금을 반환 받지 못한 임차인에게 인정

2) 임차인은 법원에 임차권등기신청을 하면 법원에서 등기소로 직접 촉탁

(임차인이 등기소에 신청하는 것이 아님)

3) 관할 법원은 주택 소재지 지방법원, 지원, 시&군 법원

4) 임차인이 임차권등기를 마친 후, 다른 곳으로 이사하거나 전출하더라도 이미 취득한 대항요건 (입주와 전입) 과 확정일자의 효력이 그대로 유지

5) 임차권등기명령을 신청하였더라도 임차권등기가 실제로 등기부에 기입되기 전에 이사하거나 전출을 한 경 우 그 순간 대항력 및 확정일자의 효력이 상실되므로, 반드시 임차권등기가 등기부에 기입된 것을 확인한 후,

이사 또는 전출하여야 함

 

(2) 임대인이 이의신청과 법원의 등기촉탁

1) 임대인은 임차권등기명령에 대하여 이의를 할 수 있음

2) 집행정지의 효력은 없음 (주택임대차보호법 3조의3 3항, 283조 1항, 3항)

3) 법원은 임대인의 이의신청이 있더라도 그대로 임차권등기를 촉탁하여야 함

 

(3) 임대차기간 묵시적 갱신

1) 묵시적 갱신이 되면 임대차기간은 2년

2) '임차인'은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있음

3) 증액청구는 약정한 차임의 5%를 초과하지 못함

 

 

 

5. 상가건물의 임대차

 

(1) 상가건물임대차보호법의 적용범위

1) 주택의 경우 임차보증금의 금액에 제한 없이 보호(적용)를 받을 수 있음

2) 상가건물의 경우 법이 정한 상한 금액을 초과하는 경우에는 보호(적용)를 받을 수 없음

 

(2) 현행법상 적용을 받을 수 있는 임차보증금의 범위

1) 서울특별시 : 9억 원 이하

2) 수도권정비계획법에 따른 수도권 중 과밀억제권역(서울 제외) 및 부산광역시 : 6억 9천만 원 이하

3) 광역시 (과밀억제권역 지역, 군지역, 부산 제외) 와 세종특별자치시, 파주시, 화성시, 안산시, 용인시, 김포시, 광주시 : 5억 4천만 원 이하

4) 그 밖의 지역 : 3억 7천만 원 이하

 

(3) 대항력

1) 대항요건 : 상가건물의 인도(입점, 점유) 와 사업자등록을 신청하면, 그 다음 날부터 제 3자에 대하여 효력이 생김

2) 발생시기 : 상가건물의 인도 (입점, 점유) 및 사업자등록을 마친 '다음' 날부터 대항력을 가짐