부동산의 권리분석과 강제집행(경매) 실무_(3)

 

11. 공유지분 경매와 공유자의 권리

(1) 공유자의 공유물분할청구권

1) 분할방법 : 현물분할, 가격배상, 대금분할

2) 공유물분할청구의 소가 제기되어 재판에 의하여 공유물을 분할하는 경우에는 현물분할이 원칙

 

(2) 공유자의 우선매수권

1) 공유자는 최고가매수신고가격과 동일한 가격으로 지분을 우선매수하겠다는 신고를 할 수 있음 : 공유자의 우선매수권

2) 선박, 자동차, 건설기계, 항공기의 공유지분에 대한 강제집행 : 우선매수권의 규정이 적용되지 않음

3) 공유물분할판결에 기하여 공유물 전부를 경매에 붙여 그 매각대금을 분배하기 위한 경우 (공유물분할을 위한 경매) : 우선매수권이 인정되지 않음

4) 일부 부동산에 대한 공유자는 전체 부동산에 대하여 우선매수권을 행사할 수 없음 : 일괄매각 진행 시

5) 구분소유적 공유관계에서는 공유자우선매수권이 인정되지 않음

 

(3) 우선매수권의 행사방법

1) 공유자의 우선매수신고는 집행관이 매각기일을 종결한다는 고지를 할 때까지 할 수 있음

2) 매각의 종결을 선언하기 전까지 우선매수신고 및 보증의 제공을 하면 됨

3) 매각기일에 최고가매수신고가 있으면 그 가격으로 공유자에게 매각을 허가하여야 함

 

 

 

 

 

12. 유치권의 의의와 성립요건

(1) 유치권

1) 그 물건에 관한 채권을 전부 변제받을 때까지 타인의 물건 전부를 유치할 수 있는 권리

2) 유치권자의 점유는 유치권의 성립요건인 동시에 존속요건임

3) 유치권자가 점유를 상실하면 유치권도 소멸

4) 경매절차에서 매수인은 유치권자의 채권을 변제할 책임이 있음

5) 유치권자는 채권 전액을 변제받을 때까지 유치물 전부에 대하여 그 권리를 행사할 수 있음

6) 유치권은 등기할 수 없음

 

(2) 유치권의 성립요건

1) 유치권자의 점유 : 목적물의 점유는 유치권의 가장 중요한 성립요건

2) 제3자에 의하여 불법으로 점유를 빼앗긴 경우 다시 점유를 되찾게 되면 처음부터 점유를 계속하고 있던 것으로 간주됨

3) 견련성이 있어야 함 (그 부동산에 관하여 생긴 채권이어야 함)

4) 채권의 변제기가 도래하지 않은 동안은 유치권이 성립하지 않음

5) 유치권을 행사하지 않기로 하는 특약은 없어야 함

 

 

 

 

 

13. 대항력 있는 유치권 및 임차인의 유치권 신고

(1) 대항력 있는 유치권자의 판단방법

1) 매수인에게 대항력 있는 유치권자 : 경매개시결정등기 전에 유치권을 취득한 유치권자

2) 매수인에게 대항력 없는 유치권자 : 경매개시결정등기 후에 유치권을 취득한 유치권자

 

(2) 임차인의 유치권신고에 대한 분석

1) 임대차계약 종료 시에 건물을 원상으로 복구하여 임대인에게 명도하기로 약정한 경우 유치권 행사 불가

2) 건물에 대한 임대보증금이나 권리금은 그 건물에 관하여 생긴 채권이 아니므로, 이를 통해 유치권 행사 불가

 

 

 

 

 

14. 법정지상권의 이해와 분석

(1) 관습법상 법정지상권의 성립요건 (저당권이 없는 경우)

1) 토지와 건물의 소유자가 동일

2) 강제경매로 인하여 소유자가 달라져야 함

 

(2) 민법상 법정지상권의 성립요건

1) 저당권이 있는 경우

2) 저당권설정 당시 이미 건물이 존재

3) 저당권설정 당시 토지와 건물의 소유자가 동일

4) 임의경매로 인하여 토지와 지상 건물의 소유자가 달라진 경우

 

(3) 비닐하우스 등에 대한 법정지상권 분석

1) 일반적 비닐하우스 : 법정지상권 성립하지 않음 (단, 농작물 수확기까지는 매수인이 사용 불가)

2) 컨테이너 : 이동식 컨테이너는 법정지상권이 성립하지 않으며, 고정식 컨테이너는 설치허가기간까지만 성립

 

 

 

 

 

15. 분묘기지권과 주위토지통행권

(1) 분묘기지권

1) 성립요건 : 봉분이 외부에서 분묘의 존재를 알 수 있도록 형태를 갖추어야 함

2) 분묘의 철거를 청구하려면 그 분묘의 관리처분권을 가진 자를 상대해야 함

3) 시효취득 : 타인 소유의 토지위에 소유자의 승낙 없이 설치된 분묘를 20년간 점유한 때 분묘기지권 취득

4) 시효취득은 2001년 1월 13일 이전에 설치된 분묘에 관하여만 인정

5) 존속기간 : 분묘가 존속하고 있는 동안

6) 분묘가 일시적으로 멸실된 경우 원상회복이 가능하다면 소멸하지 않음

 

(2) 분묘개장권

1) 무연분묘에 한하여 소정의 절차를 거쳐서 인정

2) 유연분묘에 대하여 토지소유자에게 개장권한 없음

3) 분묘 기지권이 없는 유연분묘의 경우 협의가 되지 않으면 소송을 통해 철거 청구

 

(3) 주위토지통행권의 이해와 분석

1) 토지와 공로와의 사이에 통행할 통로가 없는 경우에 인정되는 법률 (민법)상의 권리

2) 통행지 소유자의 손해를 보상하여야 함

3) 통행권자의 동의를 얻어 통행하는 자에게는 손해보상 요구 불가

4) 통행로 변경을 요구할 수 있음