전세보증금 돌려받기_1년 반 동안의 전쟁_(3)강제경매

 

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2019년 11월에 지급명령정본을 송달받고, 언제든 법적으로 강제집행을 할 준비가 되 어 있었다. 집주인은 지속적으로 전세보증금을 준다고 약속했지만 약속일에 번번히 사과만 되돌아 왔다. 강제집행을 바로 진행했어야 했는데.. 매번 집주인의 안타까운 속사정 얘기를 듣고 나니 마음이 약해져서 이번엔 주겠지, 하면서 희망의 끈만 부여 잡았다.

 

임대인의 명의인 남편은 일로 바쁘다고 얼굴 한번 본 적이 없어서 그의 아내인 "집주인"만 만나고 연락만 했는데, 계속 차일피일 변명만 늘어 놓고 그 변명 조차도 듣기 힘들 정도로 내 자신도 점점 피폐해져 갔다. "집주인"인 아내는 갑상선면역저하증으로 서울로 병원을 다닌다 했고, 아들을 셋을 키우며 남편과 사이가 좋지 않아 이혼을 진행하려고 한다.. 심지어 가정폭력까지 있다.. 면서 굳이 알고 싶지 않은 이야기를 나에게 터 놓으며 마음을 약하게 만들었다. 그럴떈 "T"여도 좋았는데 "F" 성형인 나는 공감을 하며 측은해 했다. 누가 더 불쌍한 지도 모르고.

 

그러다 결정적으로 강제집행을 해야겠다는 마음을 가진 계기가 임대인인 남편을 만나게 된 것이다. 임대인인 남편의 연락처를 알지 못해 아내인 "집주인"에게 알려 달라고 했으나 끝내 알려주지 않기에 뭔가 숨기고 있는 게 있지 않을가 싶었다. 부동산 계약할 당시 나와 같은 회사에 다닌다는 이야기를 들었었는데, 회사 직원명을 검색하여도 나오지 않았다. 협력사면 그럴 수 있기에 연락처 알아 보는 것을 포기할가 싶었는데, 생각지도 못하게 우연하게 거제에서 유명한 (?) 지역 네이버 대표카페에서 임대인 이름을 검색했고, 협력사 구인공고 게시글이 있었다. 그렇게 몇 개 글이 없어서 연락을 해보니 우리가 1년 넘게 찾던 임대인임을 알게 되었다.

 

임대인인 남편에게 자초지종을 설명하고, 직접 만나서 이야기를 들어 보기로 했다. 집주인인 아내에게 들었을 땐 그렇게 이미지가 나쁠 수가 없었는데, 직접 만나서 들어보니 우리가 아내로 부터 들었던 이야기는 90%가 거짓이었다.

뒤통수 맞은 기분이 얼얼하게 들면서 임대인인 남편을 만나지 않았다면 아내분의 새치혀에 놀아나 결국 전세보증금을 받지 못했을 생각에 분노가 생겼다. 이래서 사람을 쉽게 믿으면 안되는 것이다.

 

이에 모든 사실을 알게 되었고, 임대인인 남편 또한 현재 상황이 어려워 전세보증금을 주기 어렵다고 하여, 강제집행을 진행하기로 하였다. 집주인 명의로 된 다세대 빌라가 2채가 있는데 하나는 내가 살았던 건물이고, 하나는 집주인이 살고 있는 건물이었다.

이미 집주인이 살고 있는 건물에 은행으로부터 2억원에 해당하는 근저당이 잡혀 있는 것을 확인했고, (임대인을 더 빨리 만났더라면 집주인이 살고 있는 신축 건물로 경매를 강제집행 했을 것이다.) 어쩔 수 없이 오래된 구축 건물인 내가 살았던 건물을 경매집행 진행하였다.

 

 

채무자에게 강제집행 할 수 있는 방법은 여러가지이다.

 

- 통장압류, 급여압류

- 보험 및 주식 압류

- 유체동산 압류, 부동산 경매

- 기타 압류 및 강제집행 절차

 

강제집행을 한번에 하면 좋겠지만, "집행력 있는 문서"인 집행권원인 "지급명령정본"에 하나의 압류만 가능하다.

이에 집행 순서는 실익과 접수부터 진행까지 걸리는 시간을 감수해서 신중하게 결정해야 한다.

 

- 실익 있는 부동산이 있는 경우 다른 절차보다 경매를 우선 시 진행

- 실일 없는 부동산은 경매보다 은행(통장) 압류부터 진행

- 신용은 좋지 못하지만, 가족과 함께 거주중인 채무자 유체동산 압류 진행

- 가진 것은 없으나, 한 직장에서 오래 근무한 채무자 급여 압류

 

결국 할 수 있는 절차와 해야하는 절차를 구분하여 순서를 정해야 한다.

 

다행히 내가 살았던 건물엔 근저당이 없었고, 강제집행 시 전세보증금 6천만원을 받을 수 있는 확률이 크기 때문에 경매를 우선으로 진행하기로 결정하였다. 강제 집행을 하면 채무자인 임대인에게도 큰 압박을 주기 때문에 보증금이 회수가 된다면 경매를 취하할 경우도 엄두해 두고 있었다. 다행히 임대인이 잃은 것이 없거나, 압류해도 크게 타격이 없는 건 아니기에 지속적으로 집주인과 연락을 하였고, 경매집행하면서 다른 압류도 진행할 생각도 하기 때문에 이제는 시간과의 싸움이라 생각했다. 나 자신또한 감정소모 및 비용과 시간을 써가며 왜 이런 일이 생길가 생각하며 포기하고 싶은 적도 많았다. 엑셀에 연 12% 지연이자 및 전세보증금을 반환하기 위한 모든 청구비용을 정기적으로 집주인에게 통보하면서 가능하면 내 정신적 피해까지 보상받고 싶은 심정으로 버텼다.

 

경매가 완료되면 낙찰된 금액을 채권자들이 나누어 갖는 절차로 배당이 이루어지고, 각종 세금 및 우선 변제 채권자에게 지급 후 나머지 채권액이 분배가 된다. 현재 내가 살고 있던 건물에는 다른 임차인들도 있기 때문에 전입신고 및 확정일자에 따라 순위를 매겨 차등지급이 된다. 현재 내가 살고 있는 건물에는 다른 임차인들도 있기 때문에 전입신고 및 확정일자에 따라 순위를 매겨 차등지급이 된다면 경매가 낙찰되어 배당신청금액을 받을 수 있는지도 사전에 검토할 필요가 있다.

 

강제경매 또한 "법원전자소송" 사이트를 통해 셀프로 진행하였다. 이전 포스팅에도 언급했지만 "나홀로 전자소송 강제경매" or "셀프전자소송 강제경매"로 검색하면 강제경매신청 방법에 대해 자세히 포스팅된 글이 많으니 참고해서 진행하면 된다. 본인은 2020년에 진행하여 업데이트된 내용도 많을테니 최신 글이 더 유용하리라 판단된다.

 

부동산 강제경매신청을 사이트에서 작성하면 아래처럼 자동으로 신청서가 작성된다.

청구채권 및 집행권원의 표시, 신청취지, 신청이유 등은 내용 참고하여 작성하길 바란다.

[첨부서류]

 

- 집행력 있는 판결정본 : 지급명령정본 첨부

- 등기사항전부증명서(건물) : ** 처음에 건물만 강제경매 신청했는데 건물 및 토지와 같이 신청해야 한다는 것을 나중에 알았다.

- 부동산강제경매신청서 : 사이트에서 내용입력 시 자동으로 작성되지만, 따로 워드파일로 작성한 추가파일도 첨부하였다.

- 송달증명원 : 법원전자소송 사이트에서 송달증명원 발급 후 첨부

- 주민등록초본_채무자 : 채무자인 임대인의 초본은 지급명령 정본을 지참하여 주민센터나 동사무소에 방문하여 강제경매 신청을 위해 발급하다고 하면 발급 가능하다.

- 주민등록등본_채권자

 

 

2020. 06.19 강제경매 신청서 접수 (창원지방법원, 2020 타경 xxxxx)

2020. 06. 22 이송 (창원지방법원 -> 창원지방법원 통영지원, 2020 타경 xxxxx)

2020. 06. 30 보정서 제출

 

전자소송으로 진행할 시 모든 진행과정과 서류를 확인 가능하다는 이점이 있다.

 

물론 초기 법원지정을 창원지방법원으로 하여 통영지원으로 이송되면서 시간이 조금 지체되었지만 크게 문제가 되지 않았다.

보정할 내용이 있으면 보정해서 내라고 또 연락온다. 잘 모르면 담당부서 전화번호가 있으니 통화해서 보정내용에 대해 확인하고 보정서를 제출하면 된다. 나같은 경우, 경매신청을 처음 하다보니 다른 사람들의 포스팅을 참고하여 진행했어도 한번에 끝내지 못했다.

추가 보정한 내용은 아래와 같다.

 

1. 법원보관금 (경매예납금) 1,400,000원

2. 등기신청수수료 3,000원 납부 후 영수 필 확인서 제출

3. 채권금액의 1,000분의 2에 해당하는 등록면허세 및 그 등록면허세의 100분의 20에 해당하는 지방교육세 납부 후 영수 필 확인서 제출

 

셀프로 진행하다보니 생소한 게 한두가지가 아니다. 내라는 세금은 왜 이렇게 많은지.. 경매예납금 140만원은 건물에 해당하는 내용이니 추후 토지도 추가 병합하여 경매신청 수정했을 시에도 경매 예납금을 냈다.

 

 

[경매 예납금?]

 

경매 예납금은 법원에서 경매를 진행하는 과정에서 사용될 비용(현황조사료, 감정수수료, 신문공고료, 매각수수료 등)을 미리 예납 받은 후, 사용되고 남은 금원이 있으면 채권자에게 환급해준다. 어차피 사용하다 부족하면 추가 납부를 해야하고 남은 돈이 있으면 채권자에게 환급되는 비용이므로 많고 적음이 별 의미가 없다.

 

경매 신청에 들어간 비용은 추후 경매가 끝나면 배당절차에서 최우선적으로 경매신청자에게 배당되고, 나머지 낙찰대금을 가지고 채권자들의 우선순위에 따라 배당이 이루어 진다. 결과적으로 경매신청시에 들어간 공과금 및 예납금은 소멸되는 것이 아니고 경매가 끝나면 다시 찾게되는 돈임을 참고하길 바란다.

 

 

 

[경매절차 진행과정]

 

2020.06.19_경매신청서 작성완료 (공과금을 납부하여 첨부) -> 경매신청서 접수 (민사집행과)

-> 2020. 06. 30_강제경매 개시결정 (법원에서 형식적 요건 심사 후 통과되면) -> 겅제경매기입등기 촉탁(관할등기소)

-> 2020. 07. 03_배당요구 종기일 결정 및 공고 -> 집행관의 현황조사 -> 감정인의 감정평가

-> 2020. 11. 16_매각기일지정 및 공고

-> 2021. 03. 19_매각 (낙찰) 및 매각허가결정 -> 낙찰자의 매각대금납부 및 소유권 이전등기 촉탁 -> 배당절차 (채권자들) 순으로 진행

 

 

소요기간은 사건에 따라 다르겠지만 대략 6개월 ~ 1년 정도 예상할 수 있다.

물론 경매신청 전 채권자가 이 경매신청으로 인해 얼마 만큼의 채권을 회수할 수 있는지, 또는 비용만 들어가고 헛수고만 하는 것은 아닌지? 등의 여부는 그 부동산의 정확한 권리분석이 필요하다. 경매신청을 한다고 무조건 채권을 회수할 수 있는 것이 아니기 때문이다.

 

소송비용 등을 고려하여 셀프로 전자소송을 진행하기로 했지만, 다시 법무사를 찾아 도움을 얻는다면 그 비용이 만만치 않기 때문에 스스로 권리분석하는 방법도 공부하였다. 나 같은 경우, 내일배움카드가 있어서 경매 강의를 신청하여 권리분석을 공부하여 실제 경매 낙찰 시 내가 받을 수 있는 배당금에 대해 예상해 보았고, 지인중에 경매 공부하는 분도 있어서 경매 유료사이트를 통해 쉽게 권리분석도 해볼 수 있었다.

 

초기에 경매신청을 할 때 실수한 내용이 건물만 신청한 것이다. 경매를 신청하고자 한건 내가 거주했었던 다세대 빌라 건물이었으나, 토지까지 같이 신청을 해야지 매각이 가능한 것이다. 어느 누가 건물과 토지를 같이 사려고 하지 분할로 매수할 수 있겠는가 !

아래와 같은 신청이유로 토지에 대한 강제경매를 추가로 신청하였고, 앞전에 건물에 대한 강제경매와 병합신청을 요청하였다. (2020. 09.03)

 

 

[신청이유]

 

채무자는 채권자에게 위 집행권원에 따라 위 청구금액을 변제하여야 하는데 이를 이행하지 아니하므로 채무자 소유의 위 부동산에 대하여 강제경매를 신청합니다.

또한 앞서 동일 주소지의 건물에 대해 강제경매 진행중이며, 토지와 함께 이들을 모두 동일인에게 매수시키는 것이 효용가치가 높을 뿐 아니라, 이들이 분할 매각 됨으로써 장차 복잡한 법률관계의 야기를 사전에 예방하기 위하여 이를 일괄 경매하기 위함입니다.

 

 

토지에 대한 강제경매를 진행하는데도 예납금 지불은 필요하다.

강제경매 진행비용은 아래와 같이 정리하였으니 참고하길 바란다.

 

2020. 11. 16 매각기일 공고로 아래와 같이 기일 입찰의 방법으로 매각진행이 되었다.

 

감정평가액은 7억 9천이 나왔지만, 한번 기일 입찰 불능 시 감정평가액부터 30%씩 낮아져 입찰 최저금액이 결정된다.

결국 4회까지 가면 입찰자가 없었다. 이미 권리신고 및 배당요구 신청한 사람들만 해도 3억이 넘어갔고 해당 빌라 건물이 많이 노후가 되었기에 리스크가 많았을 것이다. 나라도 위험부담 많은 건물을 매입하지 않을 것이다.

결국 4회에 걸친 공고세이는 연장되어 21. 04. 28에 아래와 같이 터무니 없는 최저 매각 가격으로 나왔다.

 

다행히 경매 입찰로는 아니지만 경매를 취하해주면 집주인이 지불해야할 돈을 지급해 주겠다는 매입자가 나타나 극적으로 21. 04. 30 경매 취하를 하였다. 그렇게 내 경매 신청을 통하여 현재 살고 있는 사람들까지 보증금을 받고 집을 다 정리하게 되었다. 지금에서야 우스갯소리로 얘기하는 것이지만 사주에서의 내 대운시기가 36세인데 1 ~ 2년 전에는 대운을 맞기 전 '교운기'라 하는 시기에 그렇게 안 좋은일 생긴다고 한다. 그래서 그렇게 19년 부터 되는 일이 하나 없고 힘들었었나 싶다.

 

전세보증금을 받기 위해 경매신청 이야기는 이렇게 마무리 하고, 경매신청을 진행하면서 중간중간 다른 강제집행을 진행한 이야기를 다음 포스팅에 다뤄 보도록 하겠다.

 

 

 

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